Новости
19.05.2011Прямые расчеты в сфере ЖКХ. «ЗА» и «ПРОТИВ».

       29апреля 2010 г.  Комитет ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ провел заседание по теме «Прямые расчеты. Аргументы «за» и «против».  Рассматривались  проблемы обеспечения своевременной и полной оплаты коммунальных ресурсов, подаваемых ресурсоснабжающими организациями до вводов городских инженерных сетей в многоквартирные дома (МКД), а также вопросы оплаты коммунальных услуг.

       Комитет ТПП РФ по предпринимательству в жилищной и коммунальной сфере считает необходимым привлечь внимание органов публичной власти всех уровней к тому, что значительное число организаций, управляющих МКД (в том числе многие товарищества собственников жилья), не могут добиться своевременной и полной оплаты коммунальных услуг собственниками и нанимателями помещений в МКД, а также не могут обеспечить полноту расчетов за коммунальные ресурсы, подаваемые ресурсоснабжающими организациями до вводов городских инженерных сетей (присоединенных сетей) в МКД. Существующее положение, при котором до 90 % управляющих организаций находятся в состоянии, близком к банкротству, объясняется в основном несовершенством правового регулирования договоров управляющих с поставщиками/продавцами коммунальных ресурсов, игнорированием рыночных методов гарантирования платежей по договорам поставки/продажи ресурсов, недостатками правового регулирования условий договоров управления МКД, а также недостатками формирования корпуса управляющих организаций в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ.

                                «Прямые» договора и последствия их использования

Неудачными и вредными для повышения эффективности управления жилой недвижимостью решениями существующей проблемы оплаты коммунальных ресурсов управляющими организациями следует считать практику так называемых «прямых» договоров/расчетов между собственниками/нанимателями помещений в МКД и ресурсоснабжающими организациями. А также практику различных «единых» расчетных центров, которые без законных оснований собирают на своих или специальных банковских счетах платежи за коммунальные услуги (но не ресурсы!) и «расщепляют» эти платежи в пользу поставщиков коммунальных ресурсов. Указанные практики противоречат нормам Жилищного кодекса РФ и ряда других законов, установивших, что потребителями коммунальных ресурсов в жилищной сфере являются управляющие организации, но не собственники помещений в МКД.

Принципиально ошибочным является представление некоторых чиновников и депутатов различных уровней публичной власти о деятельности управляющих МКД как деятельности неких посредников между поставщиками коммунальных ресурсов и собственниками/нанимателями помещений в МКД. На самом же деле без оперативного и квалифицированного управления работой внутренних инженерных систем зданий, являющихся общим имуществом собственников помещений в МКД, без содержания этих систем в исправном состоянии, невозможно предоставление качественных коммунальных услуг в помещениях МКД.

Попытки «легализации» практики «прямых» договоров/расчетов через федеральное законодательство или иные нормативно-правовые акты ведут к тому, что управляющие МКД организации могут лишиться всякой мотивации к снижению потребления любого из видов коммунальных ресурсов. Такая «легализация» рассматривается в некоторых комитетах Гоударственной Думы и федеральных органах исполнительной власти без учета того, что последствием «легализации» неизбежно станут существенные ограничения для энергосбережения в жилищной сфере, ставшего теперь одной из задач модернизации экономики страны, поставленной Президентом РФ Дмитрием Медведевым.

Решение проблемы своевременной и полной оплаты коммунальных ресурсов управляющими организациями может быть найдено только за счет совершенствования федерального законодательства. В рамках этого процесса необходимы разработка и утверждение Правительством РФ типовых публичных договоров поставки/продажи каждого вида коммунальных ресурсов управляющим МКД организациям, а также повсеместное использование рыночных институтов, гарантирующих полноту расчетов за коммунальные ресурсы на снове данных измерения объемов их потребления и показателей качества (банковские гарантии, денежные залоги, договоры факторинга и овердрафтного кредитования, скидки к тарифам при авансовых платежах за ресурсы и т. п.).

Необходимо более полное правовое регулирование отношений управляющих организаций с потребителями коммунальных услуг в помещениях МКД, которое следует обеспечить в рамках института публичного договора управления МКД. Кроме того, следует законодательно увеличить размеры пеней за просрочку оплаты содержания жилья и коммунальных услуг, разрешить учитывать в составе себестоимости управления МКД затраты на обеспечение гарантированной полноты расчетов управляющей организации за коммунальные ресурсы, использовать другие формы защиты законных интересов и прав управляющих МКД в их отношениях с собственниками и нанимателями помещений.

                                                                           Пути решения проблемы

    В целях повышения энергоэффективности многоквартирных домов, для защиты прав и законных интересов собственников и нанимателей помещений, управляющих МКД, а также ресурсосберегающих организаций участники заседания решили обратиться в Государственную Думу РФ и Министерство регионального развития РФ с предложением не рассматривать варианты решения актуальной комплексной проблемы гарантирования полноты и своевременности оплаты коммунальных ресурсов организациями, управляющими многоквартирными домами, основанные на допущении каких-либо прямых финансовых взаимоотношений собственников и нанимателей помещений в многоквартирных домах с любыми коммунальными ресурсоснабжающими организациями - поставщиками/продавцами тепла, холодной и горячей воды, электричества, газа только на вводах инженерных сетей (присоединенных к поставщикам сетей) в МКД.

При решении указанной проблемы необходимо исходить из того, что управляющие МКД не являются посредниками в процессах предоставления коммунальных услуг в помещениях МКД. Но по договорам с собственниками общего имущества в МКД обязаны выполнять важнейшие функции содержания внутренних инженерных систем МКД в исправном состоянии, функции обеспечения надлежащего качества коммунальных услуг, предоставляемых в помещениях МКД.

Также решено обратиться в Министерство регионального развития РФ с предложением сформировать совместную с ТПП РФ, Ассоциацией российских банков, Всероссийским союзом страховщиков, Российским союзом промышленников и предпринимателей (Комитетом по энергетической политике) и Ассоциацией ТСЖ и ЖСК рабочей группы для разработки предложений по законодательному закреплению комплексного решения актуальной проблемы своевременной и полной оплаты коммунальных ресурсов и коммунальных услуг в многоквартирных домах. Такое решение должно стать предпосылкой реального энергосбережения и повышения эффективности управления МКД в интересах собственников и нанимателей помещений в этих домах.

Кроме того, участники заседания приняли решение просить Федеральную антимонопольную службу провести проверку, соответствует ли федеральному антимонопольному законодательству практика создания и функционирования в городах страны единых расчетных центров (ЕРЦ). Многие ЕРЦ в соответствии с использованием решений региональных или местных органов публичной власти собирают на своих или на специальных банковских счетах (минуя счета управляющих МКД организаций) платежи собственников и нанимателей помещений в МКД за коммунальные услуги с последующим «расщеплением» этих платежей на счета поставщиков коммунальных ресурсов. Участники заседания намерены просить Федеральную антимонопольную службу принять решения, необходимые для обеспечения реальной конкурентной среды на товарных рынках услуг по начислению платежей, печати и доставке платежных документов при расчетах за коммунальные ресурсы и/или коммунальные услуги.

Андрей Широков,
председатель комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ

http://www.tpp-inform.ru/tpv_online/74.html

Вернуться к списку новостей